Se un immobile non rispetta i requisiti di isolamento acustico previsti dal DPCM del 5 dicembre 1997, esso è soggetto a un deprezzamento del suo valore e il proprietario ha diritto al risarcimento del danno.
Requisiti di isolamento acustico e risarcimento del danno: l’ordinanza della Cassazione
La conferma arriva con l’ordinanza n. 5487/2023 della Corte di Cassazione, II sez. civile, con la quale gli ermellini hanno confermato la condanna di un costruttore al risarcimento dei danni per difetto di insonorizzazione di alcune unità immobiliari acquistate.
GIà in appello si era evidenziato come la diffusione del rumore in molte parti, la sua incidenza sulla valutazione in caso di vendita, il disagio sopportato per l’esecuzione dei lavori necessari a risolvere il problema e comunque non sufficienti a porre rimedio ai difetti riscontrati, portavano a stimare che il valore degli immobili si fosse ridotto del 20% rispetto al prezzo di acquisto.
Secondo il costruttore invece, le prescrizioni del DPCM sui requisiti di isolamento riguardavano soltanto gli ambienti abitativi e tra questi, ai sensi dell’art. 2, comma 1 lett. b), della legge n. 447/1995, rientrerebbero solo gli ambienti interni ad un edificio destinati alla permanenza delle persone, con conseguente esclusione delle terrazze e di spazi non abitabili dall’applicazione delle prescrizioni previste dal DPCM del 5 dicembre 2017.
Isolamento acustico in edilizia: il DPCM 5 dicembre 1997
Il Dpcm del 5 dicembre 1997 “Determinazione dei requisiti acustici passivi degli edifici “ rappresenta uno dei decreti attuativi previsti dalla Legge quadro n. 447/1995 e con il quale sono state definite le prestazioni acustiche che gli edifici, secondo le diverse categorie d’uso, devono possedere per proteggere l’ambiente dai ruomori esterni e dai rumori interni. In particolare i parametri si riferiscono a:
- isolamento dai rumori aerei tra differenti unità immobiliari;
- isolamento dai rumori esterni;
- isolamento dai rumori da calpestio;
- isolamento dai rumori di impianti a funzionamento continuo e discontinuo.
La violazione dei requisiti acustici costituisce quindi un vizio o difetto dell’immobile, che può dare diritto al risarcimento del danno, anche per deprezzamento dell’immobile, come avvenuto nel caso affrontato dai giudici di Piazza Cavour.
Requisiti di isolamento acustico e spazi non abitabili
Tornando al caso in esame, la Cassazione ha ripreso la sentenza d’appello, confermando che il problema della insonorizzazione delle terrazze non è un problema limitato allo spazio che le costituisce, ma un problema di propagazione del rumore attraverso le murature su cui appoggiano e su cui si innestano. Anche le terrazze avrebbero dovuto essere sottoposte agli adempimenti previsti per il rispetto dei requisiti acustici degli edifici, atteso che il rumore che si manifestava in esse si propagava all’interno degli appartamenti.
Non solo: l’osservanza dei requisiti di cui al DPCM del 5 dicembre 1997, riguarda anche i locali non abitabili, identificati in questo caso nei locali bagno e ripostiglio e nei corridoi. Essi fanno parte della abitazione, e ne costituiscono anzi, almeno alcuni, una componente essenziale. “Non si vede del resto come la normativa in discorso, che tende ad evitare l’esposizione delle persone a rumori tali da pregiudicare lo svolgimento della loro normale attività, non debba trovare applicazione all’unità abitativa nella sua interezza, ma solo ad alcune parti di essa”. Sul punto la Cassazione osserva che l’art. 2 del DPCM 5 dicembre 1997 richiama, ai fini della sua applicazione, la nozione di “ambienti abitativi” di cui all’art. 2, comma 1, lett. b), legge n. 447 del 1995 (Legge quadro), secondo cui per “ambiente abitativo” deve intendersi “ogni ambiente interno ad un edificio destinato alla permanenza delle persone o di comunità ed utilizzato per le diverse attività umane, fatta eccezione per gli ambienti destinati ad attività produttive “.
La norma, nel classificare gli ambienti abitativi, richiama non solo gli edifici destinati a residenza, ma anche quelli adibiti ad uffici, ospedali, scuole, etc., con espressa esclusione solo degli edifici destinati ad attività produttive. Appare chiaro che anche i locali “non abitabili” rientrano comunque nella nozione di ambiente abitativo.
Il ricorso è stato quindi respinto, confermando il deprezzamento degli immobili dovuto a gravi difetti di insonorizzazione, riscontrabili anche sulle parti non abitabili ma comunque facenti parte delle unità immobiliari.
